Zaujímavým momentom je, že ECB prerušila svoju najdlhšiu sériu zvyšovania úrokov za svoju existenciu. To malo naznačovať miernu úľavu pre potenciálnych záujemcov o hypotekárne úvery alebo pre tých, ktorí už hypotéky majú a končí sa im fixná úroková sadzba. No napriek tomu, slovenské banky nečakali na verdikt ECB a rozhodli sa konať samostatne a pristúpiť k ďalšiemu zvýšeniu úrokov. Toto rozhodnutie nespočívalo len v jednoduchej reakcii na európske udalosti, ale aj v hlbšom pochopení lokálneho kontextu, či podnikateľských cieľov každej banky.
Jedným z hlavných dôvodov za rozhodnutím najväčších slovenských bánk je skutočnosť, že ceny hypoték nie sú závislé len od úrokových sadzieb stanovených ECB. Každá banka je individuálnym podnikateľským subjektom s vlastnými strategickými cieľmi a rizikovým profilom. Investícia do štátnych dlhopisov, ktoré sú menej rizikové v porovnaní s hypotékami, je pre banky atraktívnejšia vzhľadom k ich nízkemu riziku a výnosu. Ak má banka možnosť investovať svoje prostriedky napríklad do menej rizikových štátnych dlhopisov a dosiahnuť vyššie zisky, je pravdepodobné, že tak minimalizuje riziká. Zvýšenie úrokových sadzieb môže byť vnímané ako reakcia na aktuálnu hospodársku situáciu, ale aj ako preventívna opatrnosť voči možným politickým a ekonomickým zmenám na domácej scéne. Ako príklad môžeme spomenúť veľmi často skloňovanú bonifikáciu hypotekárnych úverov.
Ak sa pozrieme na dopad týchto zmien na konkrétne domácnosti s hypotékami, situácia sa zdá byť náročná. Kým ECB nezmenila svoje nastavenie úrokov, slovenské banky si vybrali cestu navýšenia úrokových sadzieb, čo priamo ovplyvňuje mesačné splátky hypoték. Pre tých, ktorí majú v úmysle vziať si hypotéku alebo majú existujúcu hypotéku, sa otvára otázka, ako sa pripraviť na pravidelné zvyšovanie úrokových sadzieb.
Čo toto zvyšovanie úrokov znamená pre tých, ktorí majú hypotéky? Modelový príklad ukazuje, že pri hypotéke vo výške 100 000 eur na 30 rokov, pri zvýšení úrokov z 1% na 5% pri výročí fixácie na 5 rokov mesačná splátka narastie z 322 € na 500 € teda o 178 €, čo môže mať výrazný dopad na rodinný rozpočet.
V súčasnosti je však kritické nielen sledovať vplyv na jednotlivcov, ale aj na realitný trh ako celok. Ten sa rozdeľuje na dva hlavné segmenty – novostavby a staršie byty. Pri cenách starších bytov evidujeme pokles, a to aj napriek štatistikám Národnej banky Slovenska. Tie sú veľmi optimistické a ukazujú, že prepad nie je až taký výrazný ako naznačujú trhové podmienky. Naopak, novostavby čelia veľkým výzvam. Mnoho developerov dokončilo svoje projekty po sériách zvyšovania cien materiálov a práce, a preto sa ceny novostavieb držia relatívne vysoko. Pre developerov je prioritou presviedčať klientov pomocou dodatočných výhod.
Zvlášť v Bratislave, kde je realitný trh špecifický, sa objavuje nejasnosť ohľadom budúcnosti cien nehnuteľností. Zatiaľ čo novostavby sú dostupné, väčšinou sú orientované na luxusné rezidenčné projekty, čo umelo ovplyvňuje štatistiky cien za meter štvorcový. Táto situácia vyvoláva otázky ohľadom stability trhu. Aktuálne sa javí, že je v určitom zamrznutom stave.
Otázkou ostáva, či ceny nehnuteľností majú priestor k ďalšiemu poklesu alebo či sa skôr stabilizujú. Toto však závisí od mnohých faktorov, vrátane ďalších rozhodnutí ECB a reakcií slovenských bánk na globálne a domáce udalosti.
Súčasný stav na finančných trhoch nám ukazuje, že situácia je dynamická a každá zmena na finančných trhoch má dopad na klientov, developerov a ekonomiku.
S decembrovým zasadnutím ECB môžeme očakávať, že táto téma bude ešte viac rezonovať, a že nám poskytne lepší pohľad na budúcnosť hypoték a realitného trhu aj na Slovensku. Jednotlivci, firmy a ekonomickí analytici budú pozorne sledovať, ako sa finančné prostredie formuje a či bude schopné adekvátne reagovať na výzvy, ktoré prichádzajú s neustálym vývojom úrokových sadzieb.
Článok je prevzatý zo stránky www.finportal.sk so súhlasom autora.
